乐怡海创文华荟产业社区。
4月3日，禅城区首次同时召开招商引资工作会议和村级工业区整治现场会。会议明确，村级工业园是禅城未来发展的重要空间，禅城各镇街、部门需形成合力，迈更大更快的步子，把“巢”筑好，才能引来优质项目。禅城村级工业园2.9万亩，占了全区国土面积的七分之一，这是禅城未来发展的载体和落脚点。
在城市迈向高质量发展的大背景下，村级工业园成为区域产业发展的重要空间。禅城将抓住村级工业园提升的“牛鼻子”，在花大力气整治提升村级工业园的同时，更要释放产业发展空间。而在村干部们的眼中，村级工业园经历环保和安全生产整治“风暴”后，改造方向空前明确，扶持政策正在陆续出台，在村组利益、社会资本投资收益、项目改造效益和城市发展之间，如何做好新的平衡术？政府强化产业引导，政策撬动力何在？
话题1
首次同步会议
释放了什么信号？
“将招商引资工作会议与村级工业区整治的会议同步举行，足见村级工业园在禅城未来整体产业发展中的份量。”参加完现场会，一名镇街主抓招商工作的负责人这样向记者表示。他的看法很有代表性。
有镇街负责人还表示，会议释放出的重要政策信号，关乎村级工业园改造中各方的信心和决心，有利于形成社会共识。
“财富摇篮”一度变成“发展包袱”
从广东快捷汽配城走进郊边二路两三百米的位置，百亩的一层矮旧厂房都是建于上世纪80年代，多年来一直维持每平方米租金12元左右。改变低效的土地利用率，通过启动旧改和环境整治，优化土地存量壮大汽配产业发展空间，郊边村村集体土地上生长出来的新项目——车世界汽配城，一期顺利营业，二期汽配电商产业城蓄势待发。
事实上，佛山城北汽配汽修行业，植根于325国道的“黄金起点”，打上了改革开放初期珠三角自由生长的“马路经济”的烙印。历经30余年发展，城北汽配行业的土地、规划、环境、服务等尴尬凸显出来。而禅城曾经的“四朵金花”——陶瓷、针织、不锈钢、童装等，都是在村组经济自由生长出来的响当当的“产业名片”。在专业镇经济发展中，村级工业园曾经是当之无愧的功臣。近年来，这些产业园在改造升级的过程中究竟向左走、向右走，一度左冲右突，面临诸多困惑。
“这些村级工业园曾经是经济发展的功臣，但一度成为‘发展包袱’的代名词。”村级工业园是过去村村点火、户户冒烟的产物，也是各村集体的“财富摇篮”，曾经为佛山众多的专业镇打下过坚实的基础。但随着近年来佛山城市治理的深入推进，村级工业园屡次引发关注。
“每个村级工业园区都有它的功能和使命。”广东财经大学流动经济研究所所长王先庆表示，建立于工业化初期、中期的佛山村级工业园，其发展使命已经结束，禅城是佛山中心城区，制造业是根本，腾挪现有土地，用于优势产业的提升和新兴产业的发展，最为紧迫。
去年下半年，佛山市政协的《提升整治村级工业园》专题调研报告（以下简称《调研报告》）提到，村级工业园的治理成效，关乎佛山打造国家制造业创新中心主战略的成败。
尤其对于中心城区来说，在从工业化迈向城市化、再迈向高品质中心城区的征途中，中心城区的土地载体空间，成为区域高质量发展的重要资源要素。“其背后，区域发展正在从以GDP增幅和总量来衡量资源使用的效率，转变为以地均产值来衡量。”广东省政府参事、广东省委党校教授陈鸿宇接受南方日报采访时表示。
高质量发展的理念和相关政策愈加明晰，禅城对于村级工业园何去何从这一问题，改造方向空前明确、态度非常坚决。
为产业发展树立信心
禅城国土部门相关负责人在接受南方日报采访时明确表示：在旧改土地转功能的相关政策上，不会有太大修改，禅城旧改不会为快而快。
“不可回避的是，过去一段时间，受住宅、商服房地产项目土地增值收益的影响，在村级工业园改造中，村民和投资商更倾向于‘二改三’项目，直接追求土地价值的最大化。”以上负责人直言：“当然，在中心城区发展商住项目，市场积极性很高，改造难度较小，但从城市营运角度来看，过量的‘二改三’项目会抑制实体经济发展。”
“工改商住”，商住综合体或者大型楼盘商场拔地而起，一定程度上挤压了产业发展空间的同时，还带来了城市管理和资源紧缺等系列“城市病”。事实上，有关部门一直在释放强烈信号——旧厂房和旧物业改造，尽量避免直接“二改三”，为产业发展树立信心的同时，保护产业提升发展的积极性。
石湾镇街道明确，石湾的村级工业园提升将重点优先发展泛家居、陶文商旅、大汽贸、大健康、大数据、泛金融等产业。石湾将草拟街道农村集体物业产业准入名单、集体空间载体情况，制定街道集体空间载体改造奖励办法，还将完善公共资产交易平台规则，规定上平台挂牌的集体空间载体（不论出租或者开发），必须符合街道农村集体物业产业准入条件才可挂牌，中标者须严格按照中标条件进行开发，并签订承诺书和交付保证金。
话题2
村级工业园改造
如何做好“平衡术”？
位于朝安路地铁口附近、丰收涌上的289米艇头PARK，是禅城区祖庙街道与南方报业传媒集团合作，正在打造的佛山文创新高地。项目载体正是基于对村集体物业进行的改造，目前莲子工业园一期2.8万平方米物业正在进行提升，预计今年8月开园试运营。
从289出发沿丰收涌继续向上游走，文华制衣城大片红色外墙砖建筑，正在被现代感十足的外立面所取代，全新的乐怡海创项目，致力于打造集金融、电子商务、高端性现代服务业等于一体的城市中心一站式企业成长平台。
难易背后要答好利益分配题
事实上，上世纪90年代，文华制衣城曾经是“环市童装”的发源地和产业集中地之一，制衣城所在的祖庙街道朝东村，村民小组的经济来源就是物业租赁，而租赁的户主大都是制衣行业，最多的时候工业区云集数百家童装厂家，是一个综合性的童装生产及配套工艺基地。在城市化的进程中，朝东村地处禅桂交界的核心区位优势凸现出来，现在，这个村已经尝到了区街村联动招商的甜头，村里对实施这类腾笼换鸟改造项目的热情高涨。而对于周边区域来说，在原制衣城基础上生长出来的乐怡海创全新项目，既能够改变城市面貌和环境，搭建新兴产业载体，也能够直接改变区域的人口结构。
然而，相比之下，禅桂交界区域，一些村级工业园的出租率依旧比较高，部分村满足于现状租金收益，改造意愿并不强烈。以位于朝安路附近的一个工业园区为例，出租率仍然在90%以上，产业现状仍旧以童装和针织为主。“对于中心城区而言，村级集体物业改造涉及多方利益平衡。而从市场方的积极性角度，由于旧城产业改造升级类项目，需要更大力度的整合统筹协调，耗费时间、精力、资金较多，市场对产业改造升级类项目的态度，多有保留。”业内人士透露。
佛山市政协在其调研报告中也指出，村级工业园整治之所以难，村民积极性不高，利益是核心问题。调整利益分配格局，让参与村级工业园整治提升的村集体和村民得到更多的实惠，才是关键所在。
作为城市整体而言，在村级工业园改造这个课题中，守好产业保护的红线，做好城产人融合发展、兼顾各方利益，其实更是一场“平衡术”，而这个平衡术，正考验着中心城区能否走出一条既符合区域发展实际，又能够调动各方力量，强化产业发展、探索城产人文融合发展的路径。
帮村民算好长远账
“必须要找到新的平衡，调整好利益分配格局，至关重要。”祖庙街道相关负责人告诉记者。“我们正在为各方算几本账目。”对于村民来说，在卖地与物业改造出租之间的这本账上，从表面上看，“二改三”或许会直接实现土地收益的最大化，而产业提升涉及的改造投入，回报周期可能会比较长，可能确实没有直接买卖土地来的容易，但还要帮村民拿出一本“长远账”。朝东村、东升村、郊边村的村干部们都曾向记者表示，村小组和村民们已经尝到产业提升的甜头，长远来看，几十年后改造的物业仍旧属于村里，“有蛋还有鸡”。
“我非常认同村级工业园提升，守住产业红线的做法。”华南理工大学建筑学院城市规划系主任王世福教授认为，工改商住，虽然收益立竿见影，但从长远的角度来看，是在透支未来，并不是改造的最优选择。
他说，村级工业园区的改造牵涉多方利益，一方面要保护村集体既有利益，另一方面，不能继续以村集体为主体对土地进行开发。在这本长远的账本上，改造村级工业园引进高端制造业，提高土地利用效率，能够让村集体获得更高收益。他还呼吁，村集体要接受短期的成本付出。
在回应社会资本的投资信心方面，业内人士表示，村级工业园的改造，要求投资商一定要具备一定的运营能力，对于开发商的资金实力要求比较高。记者注意到，以乐怡海创和289项目为例，这些项目都具备股权投资、创投的能力。“这样的项目，才是真正有实力的项目。能从平台中持续发现和培育好的种子项目，这样的项目其实也是一种‘筑巢’。”有业内人士透露，地段好、项目优，对于投资商来说，十年内收回成本并不难。
话题3
政策之手
如何撬动各方力量？
“我关注到，2018年禅城区政府工作报告中提到，城市更新要与乡村振兴互促互进，继续推进‘多规合一’，推动控规改革创新试点，促进城乡协调发展。”东升村党委书记黄东强告诉记者，村里最期盼的就是控规改革创新。
东升村地处禅桂交界处，片区内的格沙工业区，曾经是上世纪80年代“环市童服”发源地，2015年开始，该村启动格沙工业区的改造，以整体物业出租40年的形式，转型佛山童服城，探索城市更新的同时，进一步擦亮产业品牌。
三级联动招商无缝衔接
然而，就在童服城项目的推进过程中，遇到了旧物业旧厂房现状与规划、消防、环评等多方面问题，“我们一直呼吁，每个园区都要有每个园区的特色，希望能够在控规改革创新上，针对现实现状，扫除阻碍村级工业园提升积极性的政策问题。”
佛山童服城项目将与文华制衣城、张槎村尾银天阁以西地块、张槎上朗北区工业区等8个项目，纳入到2018年禅城重点推进的示范性项目中。
直面村级工业园区用地、消防、环评等历史遗留问题，祖庙街道将制定针对性的扶持政策，突破关键审批环节，或将在区44号文的基础上进行制度创新，突破关键环节障碍，让扶持政策更容易落地。
“有了好的物业载体，还特别希望强化政府引导，能够突破经济社和村集体在招商中的局限。”祖庙街道永红村党委书记霍志鸣告诉记者：“年初召开的禅城区委全会提出，禅城要构建区镇村三级联动招商新机制，统筹用活村集体物业，形成招商合力。我们希望能够尽快落地。”
这些呼声也将在村级工业园的整治提升中得到回应。祖庙街道正在制定相关措施，建立区街村三级联动的招商格局，“我们计划将街道、公有资产和村组物业土地载体信息整合为动态数据库，促进物业信息共享，铺设招商中介网络，有项目进来，就要有空间，有物业载体，项目能够紧密对接，实现招商过程中的无缝衔接。”
加码奖励激活各方积极性
市政协在《调研报告》中建议，政府对参与村级工业园整治提升的村集体和村民，视其整治提升的规模、生态清退力度、综合整治提升的效果等给予奖励。此外，要制定一系列适合村级工业园发展的政策，如招商引资、产业转移等政策。
这些奖励如何更具可操作性？以上设想正在基层的实践中得到落实。旨在以政策之手平衡村集体利益，强化产业引导，祖庙街道透露，该街道将重点引导村集体以租赁、作价出资（入股）的方式引入开发商进行改造，并按照租赁年限、改造面积给予改造奖励，奖励标准将对照当前园区租金水平、经济效益等要素，争取能减少改造期间村集体的收益损失，同时今年动工建设或竣工验收的园区均给予改造奖励，提振集体参与改造的积极性。对开发商的奖励标准，将以产业规划引导为方向，鼓励培育引入创新型产业，在培育“四上”企业、高新技术企业方面给予“加码”奖励。
除了政策扶持，基层还在探索为村级工业园改造成果展示和推介搭建平台。下半年，祖庙街道计划结合289米艇头开园仪式，举办村级工业园改造展示和招商推介活动，一方面展示一批改造取得成效的项目，同时，对外推介一批拟改造的项目载体，吸引有实力的开发商。