“这两幢楼建筑面积有3.2万平方米，目前已经全部认租，等待交收。”张槎上朗村党总支部书记招灼添兴奋地说。在他身后，耸立着两幢米黄色的七层建筑，和旁边低矮的厂房形成鲜明对比。这是上朗村正在打造的北区工业区，也是张槎街道重点推进的村级工业园改造项目。

1月初，中共佛山市委十二届五次全会报告提到，佛山要全力推进村级工业园区整治提升，促进城乡经济社会高质量发展，并推动村级工业园区整治提升从“要我提升”到“我要提升”的转变，为全面解决这一问题定下了自我加码的基调。

城市化的推进让禅城面临的发展空间瓶颈越来越突出，向村级工业园要空间显得更为迫切。今年的禅城区政府工作报告提出，年内要重点挖潜产业发展空间，推进村级工业区提质增效三年行动计划，4个镇街每个打造2个示范点。其中，张槎作为佛山6个千亿大镇之一，拥有3000亩低矮厂房，村级工业园改造成为政府工作的“重中之重”。

张槎是佛山6个千亿大镇之一。戴嘉信/摄

现状

改造收益高 村居主动性强

根据禅城区政府工作报告的要求，今年禅城各个镇街要打造2个村级工业园改造示范点。“2个村级工业园示范点初步选址为上朗北区工业区（原上朗漂染厂地块）和村尾银天阁以西地块（原西瓦厂）。”张槎街道相关负责人介绍。

其中，上朗北区工业区项目地处张槎西北角，原为上朗漂染厂所在地，占地40多亩，总建筑面积1.3万平方米。

“改造前是一片低矮厂房，每年租金收入120万元，土地价值没有得到充分体现。”招灼添介绍，为了推动集体经济发展，最大限度发挥土地价值，从2015开始上朗村就谋划对该地块进行改造，并在2016年完成规划设计招标工作。

根据规划，改造项目总建设面积6.5万平方米，由上朗经济社对土地进行整合并统一规划，将原有物业进行升级改造，建设4栋7层高的高标准工业厂房，打造成一个高端现代化工业园区。目前项目一期已完成主体建设，计划今年3月完成验收，5月交付租客，二期项目已经完成打桩。

“改造后租金从原来每平方米12到14元提高至15到16元，加上建筑面积的增加算下来整个项目年租金可以达到约1100万，比原来增长了近10倍。”招灼添表示，村级工业园改造给村集体经济带来的促进作用显而易见，村民对于改造项目普遍持支持态度，除了该项目外，今年上朗村还将继续推进其他两个项目的改造工作，并为明年的改造项目作前期准备工作。

在距离上朗北区工业区以南约2.5公里，位于张槎村尾村银天阁以西约200米，另一村级工业园项目经过改造提升后，原来残旧的厂房铺上了红砖绿瓦，焕然一新。

“项目占地面积约28.6亩，原来租给了佛陶公司建设西瓦厂，每年租金约200万元。”村尾村委会主任冯润享介绍，由于项目地处张槎一路边上，地理条件优越，为了更好地对旧厂房进行开发利用，去年1月份村尾投入3000万元启动了项目提升工作，利用原有旧厂房进行外楼层加固和提升，同时对整体布局进行了重新梳理，让原来单调的厂房摇身一变成为了时尚的创意产业园。

“项目在去年底完工，目前正在进行招商工作。”冯润享表示，改造后项目将重点引入商业业态，按照原来的规划，年租金能够达到650万到750万元，较原来提高3到4倍。

这并非村尾推进的首个改造项目，地处佛山国家高新区禅城园的核心位置，村尾村地理位置优越，周边工业园和厂区密布，吸引了大量外来人口，目前全村户籍人口约2300人，外来人口却达到2.5万人，超过了户籍人口的10倍。随着近几年禅西片区的发展提速，土地价值不断提升，村尾积极推进村级工业园改造。

“从上届领导班子开始，我们加强对原来低矮厂房的改造，完成了联兴、顺景等工业园区的改造工作，取得了良好经济效益。”冯润享介绍，改造前只有约1万平方米物业，改造后提高到5万平方米，租金收入增长了约8倍。

难点

历史遗留问题亟待破解

虽然改造给村集体带来的经济效益显著，但在具体推进过程中，仍存在不少制约。其中，历史遗留问题较为突出。

冯润享介绍，上世纪八九十年代土地统征时建起的很多村级工业园物业，不少存在遗留问题，比如手续不够完善、土地产权不明晰等，“至今村里还有个别土地只有土地批文而没有土地证，不具备报建的最基本条件。”

他表示，这让村级工业园的改造陷入了两难境地，一方面是政策对历史问题的解决目前仍缺乏具体指引；另一方面村领导班子又要对全体村民负责，如果旧厂房拆了后由于手续不完备导致无法承建，就会造成租金收入的下降。

“以我们村为例，目前有齐全手续的土地不多。”冯润享介绍，目前村尾村仍有约250亩村级工业园土地，但其中能够开发的已经不多。

由于各种局限，今年村尾并没有新增村级工业园改造项目，目前正在开展的改造主要是围绕“美丽文明村居”和“广东省新农村示范点”两项工作展开，包括正在规划的村级污水管网建设、外河涌整治和清淤等，总投资约2500万元。

村尾村面临的问题并非个案。作为中心城区，禅城在五区中城市化起步最早，由于历史原因带来的改造难题，在很多村居普遍存在。对此，在今年佛山市两会禅城区代表团分组审议上，佛山市委副书记、政法委书记区邦敏就直言：“有的时候不是村民不想改，而是政府没有配套的政策，村级工业园改造需要对历史问题有一个解决方案，没有解决方案就改不下去了。”

除土地问题外，各村居在村级工业园改造的过程中，也还面临着其他一些工作的制约。

在招灼添看来，目前在推进村级工业园改造的过程中，办证、规划、设计等报建工作有待优化和简化，不然很容易影响改造的进度。

“以办证为例，由于上世纪的土地使用证是以单幢厂房为单位的，不符合目前连片开发的需要，所以我们在改造的过程中需要把原来多个土地证合并成一个，为后续开发提供便利，但在实际申请过程中往往需要大半年时间，沟通成本和时间成本都比较高，给后面的规划、设计等一系列工作也会带来影响。”招灼添表示，希望政府在推进村级工业园改造的过程中，能够优化审批流程，加快审批速度，进一步提升服务效率。

行动

七种方式推进村级工业园改造

上朗和村尾只是禅城村级工业园改造的缩影。

作为中心城区的产业重镇，张槎以26平方公里的面积创造出超千亿工业产值，其背后是城市发展空间几近饱和，面临“无地可用”的困境。

对此，张槎街道党工委书记刘志诚表示，接下来张槎的发展要以村级工业园改造作为抓手，村级工业园改造将是张槎未来工作“重点中的重点”。

刘志诚介绍，目前张槎辖区现有约3000多亩低旧矮厂房，为张槎发展提供了空间。目前各低矮厂房多数为辖区各村、各村民小组所有，升级改造主要以街道扶持，村经联社联合村经济社对土地进行整合并统一规划，将原有物业进行升级改造或拆除旧厂房进行改造。

“接下来张槎将坚持政府引导、规划引领，推动村级低矮厂房连片整合、连片开发，打造成为符合现代产业和城市规划的高质量都市型产业载体，实现腾笼换鸟，切实优化农村环境，提升农民收入。”

具体而言，张槎将采取七种方式开展村级工业园的改造，为产业转型和城市升级提供更多优质载体：包括规划用途，通过政府收储农村土地，规划为商住用地；通过区街联动的方式，由区、街国有公司租赁村级工业园或村土地，用来建设新的载体提升物业价值；撬动社会资金，对村的土地进行改造，或建设新的载体；以区位、成本、人才优势来吸引企业租用村土地建设企业总部，以高新区带动村一级经济发展；各村自身改造提升，如建设主题街区、美丽文明村居等项目；规划用途，建设公共绿地、公园等，提升农村生态环境和公共服务；在村土地上建设租赁住房。

为进一步推进改造工作，目前张槎制定了村级工业园改造提升的扶持政策初稿，并上报区相关部门，以区街联动的模式，进一步加快集体土地的开发建设。

■特写

一位村支部书记的“经济账”

“我们村0.6平方公里，900多亩地，除宅基地、道路、河涌等占用土地外，还有500亩左右土地属于产业用地，其中有20多万平方米低矮厂房。”说起上朗村的各项数据，招灼添信手拈来，算上去年当选为上朗村党总支部书记，他已经连续五届参与村居管理职务，对上朗的各项发展了如指掌。在他看来，上朗正迎来新一轮发展机遇，而要抓住这一轮机遇，就需要加快推进村级工业园的改造。

“前几届虽然也有开展相关工作，但都是一幢幢地改，我们这届一个重要任务就是要对村物业进行大规模改造。”他介绍，今年上朗村正在推进3个项目，除上朗北区工业区外，还有一个近2万平方米的改造项目将于7月初招投标，另外上朗还计划按省一级的标准新建一所幼儿园。

此外，上朗正在为2019年一个占地56亩的项目开展前期报建工作。所有这些项目，计划于今明两年内完成。多个项目同时推进，让上朗村迎来了新一轮建设潮。对此，招灼添表示，上朗村级工业园改造的顺利推进得益于几方面有利因素。

“上世纪开展土地统征时，我们村把剩余的土地所有权收归村委会一级，再统一返还给各生产队进行利用，在开发过程中由村委会成立的联八物业公司进行统筹，各村小组以股东身份参与进来，从而实现共同开发共同受益，避免了不同村小组之间产生纠纷。”这一举措让上朗村的土地权属得到明晰。

然而，由于早期开发过程中存在的不规范操作，和其他村居一样，上朗村也面临着土地手续不全等历史遗留问题，制约了改造工作的开展，“我们从上一届开始就积极筹措，把早期的耕地占用税全部进行了补交，基本解决了历史问题，为后期的开发利用奠定基础。”

在此基础上，上朗村也对开发模式进行了探索，通过集资或带资的方式引入社会资本，加快推进开发进程，“过去村物业的开发主要靠自有资金进行，由于村的经济力量有限，因此开发速度很慢。为了推进开发速度，我们采取公开招投标的方式，由施工方进行垫资，然后再以物业租金进行返还。”招灼添介绍，这种开发模式一方面加快了改造进度，另一方面也有效控制了风险，获得了村民的支持。

村级工业园改造给上朗村带来的好处显而易见。“目前我们村户籍人口约2900人，村两级经济收入约6300万元，改造后预计北区工业区项目的收入就比原来增加近1000万元。”招灼添介绍，除了收入提升外，项目改造也为上朗村的业态带来变化。

改造前上朗村的厂房主要出租给针织企业，尤其以小企业居多，给管理带来难度。改造后由于新厂房各方面硬件较原来得到大幅提升，吸引了越来越多上规模的企业进驻，“我们在建的三四幢厂房已经有几个大的厂家将进驻，他们一租就是整层甚至整幢。”招灼添表示。

■链接

禅城村级工业园提升之路

上世纪90年代开始，“村村点火、户户冒烟”的工业发展模式成为珠三角经济腾飞的重要动力。地处珠三角腹地的禅城也不例外，村级工业园遍布各个镇街，甚至与居民区夹杂在一起，为城市发展和管理带来挑战。据禅城区安监部门统计，目前禅城区共有120个村级工业园区。

近年来，随着城市升级和产业转型持续推进，提升改造村级工业园成为禅城拓展城市发展空间的主攻方向，涌现出一系列改造典范。

2012年底，张槎的欧洲工业园C区启动建设，2014年底迎来首批进驻企业，该园区是聚集发展欧洲先进装备制造业的主题产业园区，属于整体拆除旧物业重建并引入新产业从而彻底更新产业载体功能的模式。

2014年，祖庙街道指导东升村委会引入佛山聚荟投资有限公司对格沙工业区实施改造提升。

2014年6月，石湾镇街道的佛山泛家居电商创意园开始动工改造，该园区通过对旧物业的适当提升并赋予新的产业定位，成功促使高能耗、低产出的村级工业园向高品质、高附加值的现代产业园区转变。

2015年开始，禅城着手对村级工业园区进行安全生产综合整治，通过“多措并举+多方协同”，力促园区安全运行。

2016年，佛山市委书记鲁毅在全市城市治理大会上提出，要推动高能耗、低产出的村级工业园区向高品质、高附加值的现代产业园区转变。同年，禅城开展城市安全运行专项行动，将村级工业园区列为重要对象，村级工业园区的建设、治理和监管走上了规范化轨道。

禅城积极响应全市号召，利用2016年、2017年两年时间全面完成村级工业园区安全整治，区委、区政府相关负责人不断带队深入村级工业园区调研，提出“安全、环保、有序”的总要求，以及“整治规范一批、强化监管一批、升级改造一批”的整治方针，并根据工作实际，提出了“园村共治”和”一园一策”的整改理念。

截至2017年底，全区120个村级工业园，已有119个村级工业园通过了安全生产综合整治验收。